Покупката на имот „на зелено“ винаги е била една от най-обсъжданите теми на пазара на недвижими имоти. За едни купувачи това е възможност да придобият жилище на по-добра цена и с по-голям избор, а за други – риск, свързан със срокове, строител, договори и финансиране.

През 2026 г. решението за покупка на жилище в строеж изисква повече внимание от всякога. Ако преди години много купувачи подписваха предварителни договори бързо, за да „хванат“ по-ниска цена, днес пазарът изисква по-внимателна проверка, реалистична преценка и добро разбиране на условията.

Покупката „на зелено“ може да бъде добра възможност, но само ако знаете какво купувате, от кого купувате и при какви условия.

Какво означава покупка „на зелено“?

Покупка „на зелено“ означава покупка на имот, който все още не е напълно завършен. Това може да бъде имот на етап разрешение за строеж, изкоп, груб строеж, Акт 14 или преди въвеждане в експлоатация с Акт 16.

На практика купувачът взема решение преди сградата да е напълно готова. Затова освен самия апартамент, трябва да се оцени и строителят, проектът, договорът, сроковете, начинът на плащане и реалната възможност сградата да бъде завършена в договорения вид.

Предимствата: защо покупката „на зелено“ може да си заслужава?

1. По-ниска начална цена

Една от основните причини купувачите да избират имот в строеж е по-ниската начална цена. В ранните етапи на проекта цената на квадратен метър често е по-достъпна в сравнение с напълно завършени сгради с Акт 16.

Обикновено най-атрактивни са цените при по-ранни етапи като разрешение за строеж или Акт 14. Разликата може да бъде съществена, но трябва да се разглежда внимателно, защото по-ниската цена върви с по-висок риск.

Важно е да не се гледа само цената на квадратен метър. Трябва да се сравнят и локацията, качеството на строителството, сроковете, степента на завършеност, репутацията на инвеститора и условията по договора.

2. Възможност за по-добър избор

При покупка в ранен етап купувачът има по-голям избор. Най-добрите апартаменти в една сграда често се продават първи.

Това означава, че може да изберете:

• по-добро изложение;
• по-функционално разпределение;
• предпочитан етаж;
• по-добра гледка;
• по-тиха част на сградата;
• жилище с по-добра ликвидност в бъдеще;
• имот, който отговаря по-точно на вашите нужди.

След Акт 16 често остават по-малко варианти, а най-търсените имоти вече са продадени.

3. Гъвкави схеми на плащане

При покупка „на зелено“ често се предлагат разсрочени схеми на плащане, обвързани с етапите на строителството. Това може да бъде удобно за купувачи, които не искат или не могат да платят цялата сума наведнъж.

Примерна схема може да бъде:

• част от сумата при подписване на предварителен договор;
• следваща вноска при достигане на Акт 14;
• следваща вноска при Акт 15;
• окончателно плащане при Акт 16 или нотариално прехвърляне.

По-балансираните схеми са по-добри за купувача, защото намаляват риска голяма част от сумата да бъде платена твърде рано.

4. Възможност за персонализация

При покупка в строеж понякога има възможност за промени в разпределението, избор на материали, електрически точки, интериорни решения или степен на завършеност.

Това не винаги е възможно, но когато строителят позволява промени, купувачът може да адаптира жилището според своите нужди още преди завършване.

Важно е всички договорени промени да бъдат писмени, а не само устни обещания.

Рисковете: за какво да внимавате през 2026 г.?

1. Клаузи за индексация на цената

Един от най-важните моменти в предварителния договор е дали има клауза, която позволява на строителя едностранно да увеличи цената.

Такива клаузи често се наричат индексационни клаузи. Те могат да дадат възможност за промяна на цената при поскъпване на материали, труд или други разходи.

Купувачът трябва да настоява в договора ясно да бъде записано:

• дали цената е окончателна;
• има ли право строителят да я променя;
• при какви условия може да има промяна;
• как се доказва основанието за промяна;
• има ли право купувачът да се откаже при едностранно увеличение.

Най-сигурният вариант за купувача е договор с ясно фиксирана крайна цена.

2. Забавяне на сроковете

При строителството винаги съществува риск от забавяне. Причините могат да бъдат различни – административни процедури, проблеми с финансиране, липса на работна ръка, забавяне на доставки, слаб темп на продажби или организационни трудности.

Затова е важно в договора да има конкретни срокове за:

• Акт 14;
• Акт 15;
• Акт 16;
• нотариално прехвърляне;
• предаване на владението.

Не е достатъчно да има общо обещание, че сградата ще бъде готова „до края на годината“. Добре е да има точни срокове и реални неустойки при забавяне.

3. Финансов риск при по-малки инвеститори

Не всеки инвеститор разполага със собствен капитал или банково проектно финансиране. Някои проекти се изграждат основно чрез парите от продажбите на бъдещите купувачи.

Това не означава автоматично, че проектът е лош, но увеличава риска, ако продажбите се забавят. В такъв случай строителството може да се движи по-бавно или да бъде временно спряно.

Преди покупка е важно да разберете:

• кой е инвеститорът;
• кой е строителят;
• има ли банково финансиране;
• какъв е опитът им;
• имат ли завършени обекти;
• има ли публична информация за проблемни проекти;
• каква е финансовата стабилност на дружеството.

4. Банково финансиране

Ако разчитате на ипотечен кредит, трябва да проверите предварително при банка при какви условия би финансирала покупка на имот в строеж.

Много банки са по-предпазливи при имоти без Акт 14 или без достатъчно напреднал етап на строителство. Възможно е банката да поиска по-голямо самоучастие или да отпусне финансиране едва след достигане на определен етап.

Това означава, че първите вноски може да се наложи да бъдат платени със собствени средства.

Преди да подпишете предварителен договор, е добре да знаете:

• дали банката би финансирала конкретния проект;
• на какъв етап може да се отпусне кредит;
• какъв процент самоучастие ще е необходим;
• кога ще бъде реално усвоена сумата;
• какво става, ако банката откаже финансиране.

5. Разлика между обещано и реално изпълнено

3D визуализациите и рекламните материали могат да изглеждат впечатляващо, но те не са достатъчна гаранция какво ще получите накрая.

Важно е към договора да има ясна техническа спецификация, в която да са описани:

• фасада;
• дограма;
• изолация;
• входни врати;
• общи части;
• асансьор;
• отопление;
• ВиК и електроинсталации;
• степен на завършеност;
• материали;
• дворни и паркинг пространства, ако има такива.

Колкото по-конкретно е описано изпълнението, толкова по-малко място остава за неясноти.

Професионален съвет

Купувайте „на зелено“ само от доказани инвеститори и строители, които имат история на завършени обекти, прозрачни условия и реален финансов ресурс за изпълнение на проекта.

Най-рискови са проектите, при които строителството зависи изцяло от бъдещите продажби и вноските на купувачите. Това може да доведе до забавяне, промени в условията или напрежение по време на изпълнението.

Добрият проект трябва да бъде проверим – с ясни документи, разрешителни, срокове, спецификации и договорни защити за купувача.

5 задължителни въпроса към строителя преди подписване

Преди да оставите капаро или да подпишете предварителен договор, задайте конкретни въпроси. Отговорите трябва да бъдат ясни, писмени и отразени в договора или приложенията към него.

1. Има ли клауза за индексация на цената?

Това е един от най-важните въпроси. Настоявайте да знаете дали цената е окончателна и дали строителят може едностранно да я увеличи.

Ако има клауза за индексация, поискайте тя да бъде премахната или ясно ограничена. Купувачът трябва да знае какъв е крайният финансов ангажимент.

2. С какво финансиране се строи обектът?

Попитайте дали проектът се финансира със собствен капитал, банково проектно финансиране или основно чрез продажби.

Проектното финансиране от банка често е по-добър сигнал, защото банката прави собствена проверка на инвеститора и проекта. Това обаче не означава абсолютна гаранция, затова всички останали проверки остават важни.

3. Кога се очакват Акт 14, Акт 15 и Акт 16?

Поискайте точни срокове. Те трябва да бъдат записани в договора.

Добре е да има неустойка при забавяне, която е достатъчно ясна и реална. Ако неустойката е символична или липсва, купувачът остава по-слабо защитен.

4. Какви материали ще бъдат използвани?

Поискайте техническа спецификация. Тя трябва да описва основните материали и системи – дограма, изолация, фасада, общи части, асансьор, отопление, инсталации и степен на завършеност.

През последните години енергийната ефективност става все по-важна за стойността и бъдещите разходи на имота. Затова качеството на материалите не трябва да се подценява.

5. Какво точно се прехвърля с имота?

Попитайте дали заедно с апартамента се прехвърля идеална част от земята или право на строеж, какви общи части се включват, има ли мазе, паркомясто, склад или други прилежащи части.

Всичко това трябва да бъде ясно описано, за да няма изненади при нотариалното прехвърляне.

Чек-лист: как да проверите строителна фирма преди сделка

Не се доверявайте само на красиви визуализации, рекламни обещания или уверения от продавач. Преди подписване направете поне базова проверка.

1. Проверете фирмата в Търговския регистър

Вземете ЕИК на инвеститора и направете справка. Проверете:

• кога е създадена фирмата;
• кой е управител;
• какъв е капиталът;
• има ли чести промени в собствеността;
• има ли публикувани финансови отчети;
• има ли история на дейност;
• има ли връзка с други дружества.

Фирма, създадена специално за един проект, не е автоматично проблем, но изисква по-внимателна проверка кой стои зад нея.

2. Проверете за залози, запори и тежести

Проверете дали има вписани залози, запори или други обстоятелства, които могат да покажат финансови затруднения.

Ако има обезпечения към банка за проектно финансиране, това не е непременно негативен сигнал. Но ако има множество запори или проблемни вписвания към различни кредитори, трябва да бъдете много внимателни.

3. Прегледайте годишните финансови отчети

Годишните финансови отчети могат да дадат представа дали фирмата има реална дейност, активи, приходи и стабилност.

Ако не разбирате финансовите данни, поискайте съдействие от счетоводител, юрист или специалист по имоти.

4. Проверете историята на управителите

Понякога не е достатъчно да проверите само фирмата. Важно е да видите дали управителите и собствениците са свързани с други дружества, които имат фалити, големи задължения или проблемни проекти.

Това може да ви даде по-добра представа за реалния риск.

5. Проверете вписването в Камарата на строителите

Фирмата-изпълнител трябва да има право да изпълнява съответния тип строителство. Проверете дали е вписана в Централния професионален регистър на строителя и дали има регистрация за подходящата група и категория строеж.

Това е важна стъпка, защото показва дали строителят има формална правоспособност да извършва съответния вид строителна дейност.

Какво трябва да има в предварителния договор?

Предварителният договор е един от най-важните документи при покупка „на зелено“. В него трябва да бъдат ясно разписани правата и задълженията на двете страни.

Обърнете внимание дали са включени:

• точна идентификация на имота;
• площ;
• етаж;
• изложение;
• прилежащи части;
• цена;
• схема на плащане;
• срокове за Акт 14, Акт 15 и Акт 16;
• срок за нотариално прехвърляне;
• техническа спецификация;
• неустойки при забавяне;
• условия при промяна на проекта;
• условия при забавено плащане;
• гаранционни срокове;
• липса или наличие на индексация;
• какво се случва при невъзможност за завършване.

Не подписвайте договор, който не разбирате напълно. При покупка „на зелено“ е разумно предварителният договор да бъде прегледан от юрист.

Кога покупката „на зелено“ е добра идея?

Покупката „на зелено“ може да бъде разумна, когато:

• проектът е на добра локация;
• инвеститорът има доказана история;
• строителят има завършени обекти;
• има ясна схема на плащане;
• договорът защитава купувача;
• сроковете са конкретни;
• няма отворена клауза за едностранно увеличение на цената;
• има техническа спецификация;
• купувачът има осигурено финансиране;
• цената е реално по-добра спрямо готовите имоти.

В такъв случай купувачът може да получи по-добра цена, по-добър избор и потенциал за увеличение на стойността след завършване.

Кога е по-добре да се въздържите?

По-добре е да бъдете предпазливи, ако:

• инвеститорът няма история;
• строителят няма завършени обекти;
• договорът е неясен;
• няма фиксирани срокове;
• има агресивна схема на плащане;
• искат голяма сума твърде рано;
• има клауза за едностранна промяна на цената;
• липсва техническа спецификация;
• има проблеми в регистрите;
• не можете да получите банково финансиране;
• получавате само устни обещания.

При такива сигнали по-добре е да потърсите друг проект или да изчакате по-напреднал етап на строителство.

Заключение

Покупката „на зелено“ през 2026 г. може да бъде добра възможност, но не е подходяща за всеки купувач и не трябва да се прави прибързано. Тя може да предложи по-добра цена, по-голям избор и потенциал за бъдеща стойност, но носи и рискове, свързани със срокове, финансиране, строител, договор и качество на изпълнение.

Най-важното е да не купувате само по визуализация, обещание или ниска цена. Проверете инвеститора, строителя, документите, схемата на плащане и договора. Задавайте конкретни въпроси и изисквайте писмени отговори.

Добрата сделка „на зелено“ не е най-евтината сделка, а най-добре проверената.

Обмисляте покупка „на зелено“?

Ако обмисляте покупка на имот в строеж, AIBB Estate може да ви съдейства с консултация, преглед на проекта, сравнение с други оферти и насоки какви въпроси да зададете преди подписване.

Свържете се с нас, за да обсъдим конкретния имот и да ви помогнем да направите по-сигурен и информиран избор.

Телефон: 087 9440888
Имейл: andreyangelov16@gmail.com
Адрес: ул. „Чайка“ 102, Лозенец

AIBB Estate – професионално съдействие при покупка, продажба и консултации за недвижими имоти.